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　　在建工程总投入价值=建筑安装工程费用+专业人员费用+管理费用+报建费用+投资利息+开发利润+销售费用+销售税金

　　土地价值ღ✿✿✿◈。计算土地价值时应注意两点ღ✿✿✿◈。一是对于一宗土地上存在多项建筑时ღ✿✿✿◈，应计算该项在建工程分摊土地面积的价值ღ✿✿✿◈，必要时应作土地分割测绘易虎臣女友叶雪ღ✿✿✿◈，明确该项在建工程所占土地界址ღ✿✿✿◈。二是土地价值应采用评估时点的市场价值ღ✿✿✿◈，而不是土地取得的成本ღ✿✿✿◈。土地的市场价值可采用市场比较法ღ✿✿✿◈、基准地价系数修正法等进行评估ღ✿✿✿◈。

　　在建工程总投入的价值易虎臣女友叶雪ღ✿✿✿◈。在建工程总投入由多个子项组成易虎臣女友叶雪ღ✿✿✿◈，如专业人员费用ღ✿✿✿◈、报建费用等发生在项目前期ღ✿✿✿◈，与工程进度无关ღ✿✿✿◈，建筑安装工程费用ღ✿✿✿◈、管理费用ღ✿✿✿◈、投资利息都与工程进度有关ღ✿✿✿◈，应分别计算ღ✿✿✿◈。

　　建筑安装工程费用ღ✿✿✿◈。测算建安工程费用需要确定两个基本参数ღ✿✿✿◈：一是单位造价ღ✿✿✿◈，应根据建筑结构类型确定其建安工程的单位造价;二是工程形象进度ღ✿✿✿◈，建安工程从建设到完工的各分项工程投资占建安总投资的比例一般是比较固定的ღ✿✿✿◈，如高层建筑的土方工程和基础工程占建安总投资的15%-25%ღ✿✿✿◈、结构工程占建安总投资的50%-60%.工程形象进度就是指在评估时点已经完成了哪些分项工程ღ✿✿✿◈，与工程进展完成的百分比ღ✿✿✿◈。

　　专业人员费用包括市场调查ღ✿✿✿◈、可行性研究尊龙AG旗舰厅ღ✿✿✿◈、环境影响评价ღ✿✿✿◈、规划及建筑设计ღ✿✿✿◈、建设工程招投标等项费用ღ✿✿✿◈，一般为建安费用(已建部分和未建部分总预算额)的3%-5%;

　　报建费用主要是指基础设施配套费ღ✿✿✿◈，一般按照土地级别和用地类型的不同进行征收ღ✿✿✿◈，长沙市的标准为360元/平方米至120元/平方米不等;管理费按建安费用(已建部分的预算额)的5%-8%计;

　　投资利息应考虑地价和已建部分建安费用两部分易虎臣女友叶雪ღ✿✿✿◈。其中ღ✿✿✿◈，土地费用投入假设为一次性投入ღ✿✿✿◈，计息期为取得土地至评估时点ღ✿✿✿◈。已建部分建安费用假设为均匀投入ღ✿✿✿◈，计息期为开工至评估时点这段时间的一半;

　　开发利润可以采用投资利润率ღ✿✿✿◈，以上述已投资总额为基数ღ✿✿✿◈，利润率为15%-35%尊龙AG旗舰厅ღ✿✿✿◈，根据当地房地产市场情况及社会平均利润率确定;销售费用主要包括广告宣传费及代理费ღ✿✿✿◈。

　　在建工程评估价值=[续建完成后的不动产销售价值-续建成本-续建管理费用-销售费用-销售税金] /(1+r)n/2

　　确定在建工程续建完成后的不动产市场价值时应注意ღ✿✿✿◈：一是应采用市场比较法确定未来不动产的销售价值;二是未来不动产往往不可能100%售完易虎臣女友叶雪ღ✿✿✿◈，特别是高楼的地下室和商业裙楼应考虑其的销售率ღ✿✿✿◈。

　　从评估时点起至不动产完成销售需要的时间段ღ✿✿✿◈，应根据在建工程进展状况和市场行情确定ღ✿✿✿◈。商品房销售期一般为0.5年-1年ღ✿✿✿◈。

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